Notariskosten berekenen in 2026: registratiebelasting, ereloon en kosten bij de aankoop van uw woning

Wie een huis of appartement koopt, betaalt bovenop de prijs ook notariskosten. Daarin zit veel meer dan het loon van de notaris: een groot deel is registratiebelasting voor de Vlaamse overheid. Notariskosten berekenen begint dus bij één vraag: koopt u uw enige eigen woning of niet? Voldoet u aan de voorwaarden, dan betaalt u in Vlaanderen 2 % in plaats van 12 %. Hieronder leest u wat er allemaal in de rekening zit, welke voorwaarden gelden, wat er in 2027 kan veranderen en hoe u zelf een raming maakt. Meer over de financiering van uw woning en andere projecten vindt u in onze gids.

Wat zit er in de notariskosten bij de aankoop van een woning?

Met notariskosten bedoelt men in de volksmond alles wat u bij de notaris betaalt naast de koopprijs. Een groot deel daarvan gaat niet naar de notaris zelf: de notaris rekent de registratiebelasting met u af voor de Vlaamse overheid. Daarom liggen de kosten voor een tweede woning zoveel hoger dan voor uw enige eigen woning.

De notaris rekent bij de aankoopakte verschillende posten aan. Leent u om te kopen, dan komt daar nog een tweede akte bij, de kredietakte, met eigen kosten. Die bespreken we verderop apart.

• Registratiebelasting (het verkooprecht): een percentage van de koopprijs, voor de Vlaamse overheid.
• Ereloon van de notaris: volgens een tarief dat de overheid heeft vastgelegd.
• Administratieve kosten: kosten van het notariskantoor voor opzoekingen en formaliteiten.
• Uitgaven aan derden: wat de notaris voorschiet, zoals de stedenbouwkundige inlichtingen.
• Btw van 21 % op het ereloon en de administratieve kosten.

Registratiebelasting: 2 % of 12 % van de koopprijs

Sinds 1 januari 2025 betaalt u in Vlaanderen op de aankoop van uw enige eigen woning nog maar 2 % registratiebelasting. Dat tarief geldt voor notariële akten die vanaf die datum verleden worden. Van 2022 tot en met 2024 bedroeg het verlaagd tarief 3 %. De volledige uitleg vindt u in ons artikel over de registratiebelasting in Vlaanderen en de nieuwe tarieven.

Is de woning niet uw enige eigen woning (of voldoet u niet aan de voorwaarden), bijvoorbeeld een tweede verblijf of een woning om te verhuren, dan betaalt u in Vlaanderen het algemeen tarief van 12 %. Voor een bescheiden woning krijgt u bovenop het verlaagd tarief een extra vermindering van 1.867 €, als de koopprijs onder een maximum blijft.

Koopt u samen met uw partner, dan wordt de vermindering voor een bescheiden woning onder de kopers verdeeld volgens hun aandeel. Deze tarieven gelden voor een woning die in Vlaanderen ligt. Voor een woning in Brussel of Wallonië gelden andere tarieven en regels: lees hoe de registratiebelasting in Brussel en Wallonië verschilt.

Welke voorwaarden gelden voor het tarief van 2 %?

Het verlaagd tarief krijgt u niet automatisch. U moet het uitdrukkelijk vragen in de notariële akte en verklaren dat u aan de voorwaarden voldoet. Koopt u met meerdere personen, dan worden de voorwaarden per koper beoordeeld.

Voor verkoopovereenkomsten (het compromis) vanaf 1 januari 2026 zijn de voorwaarden strenger geworden. Tekent u in 2026 een compromis, controleer dan vooraf of u aan alle onderstaande punten voldoet.

• U koopt als natuurlijk persoon (voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026). Koopt een vennootschap mee, dan valt de hele aankoop onder het tarief van 12 %.
• U koopt de volle eigendom (voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026). Wie alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom koopt, betaalt daarop 12 %.
• Samen met de andere kopers verwerft u de volledige woning in volle eigendom. Koopt u maar een deel zonder dat de kopers samen de volledige volle eigendom krijgen, dan krijgt u het verlaagd tarief niet.
• Het goed is een woning. Bouwgronden zijn uitgesloten van dit tarief.
• U bent geen volledige en volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond, in België noch in het buitenland.
• U laat zich binnen drie jaar na de akte inschrijven op het adres van de woning. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet u daar bovendien minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven.

Bent u nog eigenaar van een andere woning? Dan kunt u het tarief toch meteen krijgen als u zich in de akte verbindt om die woning binnen twee jaar volledig te verkopen en er een verband bestaat tussen die verkoop en uw nieuwe aankoop. Gaan u en uw partner later uit elkaar, dan kan het tarief blijven als de ene partner het aandeel van de andere overneemt en er als enige ingeschreven blijft. Meer over de gevolgen van een breuk leest u in ons artikel over scheiding.

Wat als het tarief vanaf 2027 naar 3 % gaat?

In haar Septemberverklaring van 2026 heeft de Vlaamse Regering aangekondigd dat ze het verlaagd tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 wil optrekken naar 3 %. Het gaat om een voornemen: de Vlaamse Belastingdienst werkt onder voorbehoud dat het Vlaams Parlement geen andere regeling uitwerkt. Controleer daarom vóór uw aankoop of de verhoging definitief is.

Welke datum telt als de verhoging doorgaat? Volgens het standpunt van de Vlaamse Belastingdienst van 1 oktober 2026 is de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend. Een compromis dat u vóór 1 januari 2027 tekent, kan dan nog onder het tarief van 2 % vallen, ook als de akte pas in 2027 verleden wordt.

• De Vlaamse Belastingdienst vraagt de notarissen om in de akte een verklaring op te nemen dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 gesloten werd.
• Bij twijfel kan de Vlaamse Belastingdienst bewijzen opvragen, bijvoorbeeld van een voorschot dat u vóór 1 januari 2027 betaalde. Voor akten die na 30 april 2027 verleden worden, vraagt hij die bewijzen sowieso op.
• Een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte (een gekruiste optie) is geen verkoopovereenkomst. Daar telt de datum van de notariële akte.

Een verschil van 1 procentpunt lijkt klein, maar op een woning van 300.000 € gaat het om 3.000 €. Twijfelt u over de timing van uw aankoop, vraag dan raad aan uw notaris.

Ereloon en administratieve kosten van de notaris

Het ereloon van de notaris is door de overheid vastgelegd: de notaris mag niets meer of minder vragen. Het hangt af van de koopprijs en daalt in verhouding naarmate de prijs stijgt. Voor de aankoop van een enige eigen woning geldt een aparte, gunstigere schaal. Daarvoor mag u geen andere eigendom hebben. De uitzondering van de verkoop binnen twee jaar geldt hier niet.

Daarnaast rekent de notaris administratieve kosten aan voor opzoekingen en formaliteiten die het ereloon niet dekt. Voor aankoop- en kredietakten zijn die forfaitair vastgelegd. De uitgaven aan derden verschillen per dossier: de stedenbouwkundige inlichtingen kosten bijvoorbeeld niet in elke gemeente evenveel.

Op het ereloon en de administratieve kosten betaalt u 21 % btw. De rekenmodule van de notarissen rekent die btw ook op de uitgaven aan derden, en gaat voor de administratieve kosten van een aankoopakte uit van een forfait van 855 € (zonder btw). Bij een sociale lening is het ereloon lager: lees daarover meer bij de sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij.

Notariskosten berekenen: drie voorbeelden

Een groot deel van uw notariskosten kunt u zelf uitrekenen: de registratiebelasting. Hieronder drie voorbeelden voor een bestaande woning in Vlaanderen, met een akte in 2026. Het ereloon, de kosten en de btw komen daar nog bij.

Voor het volledige bedrag, inclusief ereloon en btw, gebruikt u de rekenmodule voor aankoopkosten op notaris.be. Die geeft een raming; uw notaris bezorgt u de precieze afrekening.

Het verschil tussen het tweede en het derde voorbeeld toont waarom het verlaagd tarief zo zwaar weegt: voor dezelfde woning betaalt u 30.000 € minder als het uw enige eigen woning is. Helpt u als ouder uw kind bij de aankoop, lees dan ook hoe u uw kinderen kunt helpen bij de aankoop van een eigen woning en wat de schenkbelasting daarbij kost.

Welke kosten betaalt u voor de hypotheekakte?

Leent u bij de bank met een hypotheek, dan tekent u bij de notaris ook een kredietakte. Voor een woning in Vlaanderen betaalt u op die akte het recht op hypotheekvestiging, een registratiebelasting van 1 % op het bedrag dat de hypotheek waarborgt. Dat is de geleende hoofdsom plus het zogenaamde toebehoren, waarvoor de bank meestal een percentage van 5 of 10 % voorziet.

Bovenop dat recht komen het ereloon voor de kredietakte, administratieve kosten, een retributie voor het hypotheekkantoor en btw. De rekenmodule van de notarissen rekent daarnaast met een apart hypotheekrecht van 0,3 % op hetzelfde bedrag.

Voorbeeld: u leent 250.000 € en de bank neemt 10 % toebehoren. De hypotheek waarborgt dan 275.000 €. Het recht op hypotheekvestiging bedraagt 2.750 € en het hypotheekrecht volgens de rekenmodule 825 €, nog zonder ereloon en kosten.

Vestigt u voor dezelfde schuld en hetzelfde bedrag een tweede hypotheek, bijvoorbeeld als extra waarborg op de woning van uw ouders, dan is die tweede vestiging vrijgesteld als het recht op de eerste al betaald werd. Voor een lening om te verbouwen kunt u ook kijken naar Mijn VerbouwLening of een woonlening bij het Vlaams Woningfonds.

Nieuwbouw: btw in plaats van registratiebelasting

Koopt u een nieuwe woning, dan betaalt u geen registratiebelasting op het gebouw maar 21 % btw. Een woning geldt als nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar na het jaar waarin ze voor het eerst in gebruik werd genomen.

Op de bouwgrond die u samen met de nieuwe woning koopt, betaalt u ook 21 % btw als drie voorwaarden samen vervuld zijn. Is dat niet zo, of koopt u alleen een bouwgrond, dan betaalt u het algemeen tarief van 12 % registratiebelasting.

• Er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat met btw verkocht wordt.
• De grond en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht.
• De bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Wanneer en aan wie betaalt u de notariskosten?

Na de ondertekening van de verkoopovereenkomst verlopen er volgens de notarissen maximaal vier maanden tot de notariële akte. De koper betaalt de registratiebelasting doorgaans vóór de ondertekening van de akte, samen met het ereloon en de aktekosten. De notaris biedt de akte daarna aan ter registratie; het aanslagbiljet van de Vlaamse Belastingdienst gaat naar het notariskantoor.

Doorgaans betaalt de koper de registratiebelasting. Koper en verkoper kunnen afspreken dat de verkoper ze betaalt, maar tegenover de Vlaamse Belastingdienst blijft de koper de belastingplichtige. Wordt een onderhandse verkoopovereenkomst niet binnen vier maanden ter registratie aangeboden, dan volgt een belastingverhoging van 20 % op de registratiebelasting.

De Woningpas bundelt na uw aankoop veel informatie over uw woning, zoals attesten en keuringen. Zo hebt u die documenten bij de hand als u later verbouwt of verkoopt.

Welke andere kosten en steun komen er bij uw aankoop kijken?

Met de notariskosten zijn niet alle kosten van uw woning betaald. Als eigenaar betaalt u elk jaar onroerende voorheffing, berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning. Daar bestaan verminderingen voor, bijvoorbeeld voor een gezin met minstens twee kinderen die recht geven op Groeipakket en die op 1 januari van het aanslagjaar op het adres van de woning wonen.

De woonbonus bestaat niet meer voor hypothecaire leningen die vanaf 1 januari 2020 gesloten worden. Koopt of verbouwt u met een hypothecaire lening, ga dan wel na of u de kosteloze verzekering gewaarborgd wonen kunt krijgen. U vraagt ze aan binnen het jaar na de eerste opname van kapitaal uit uw hypothecaire lening.