De onroerende voorheffing is de jaarlijkse Vlaamse belasting op uw woning of grond, en met de juiste korting betaalt u minder. Wonen er bij u 2 kinderen met groeipakket of een persoon met een handicap, of hebt u een bescheiden woning, dan krijgt u een vermindering. Hieronder leest u hoe de belasting berekend wordt, welke verminderingen er in 2026 bestaan en hoe u ze krijgt. Meer tips over belastingen en uw gezinsbudget vindt u in onze gids over financiële steun en belastingen.
Wat is de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen die in het Vlaams Gewest liggen: woningen, appartementen, gronden en sommige bedrijfsuitrusting. De Vlaamse Belastingdienst berekent en int ze, niet de federale overheid. Dit artikel gaat dus over woningen in Vlaanderen.
De basis van de berekening is het kadastraal inkomen (KI) van uw woning. Dat is geen echt inkomen, maar een fictieve huurwaarde die het Kadaster van de FOD Financiën aan elk pand toekent, ook als u er zelf woont of als het leegstaat. U betaalt de belasting voor het volledige kalenderjaar, van 1 januari tot en met 31 december.
Wie moet de onroerende voorheffing betalen?
In de meeste gevallen betaalt wie op 1 januari eigenaar is van de woning. Is er een opsplitsing tussen blote eigendom en vruchtgebruik, dan is de vruchtgebruiker de belastingplichtige. Ook wie op 1 januari een recht van opstal, erfpacht of woonrecht op het pand heeft, kan het aanslagbiljet krijgen.
Een huurder van een woning betaalt de onroerende voorheffing niet, ook niet als dat in het huurcontract staat. Die afspraak is enkel mogelijk bij een handelspand dat een zelfstandige of vennootschap voor zijn beroep gebruikt, en zelfs dan blijft de verhuurder tegenover de Vlaamse Belastingdienst de belastingplichtige. Hebt u als huurder vragen over uw rechten, dan kunt u terecht bij de Huurdersbond.
Bij verkoop, schenking, overlijden of scheiding
Verkoopt u uw woning in de loop van het jaar, dan krijgt u als verkoper toch het aanslagbiljet voor het hele jaar, omdat u op 1 januari nog eigenaar was. In de verkoopakte kan wel staan dat koper en verkoper de belasting onderling verdelen; de notaris regelt dan die afrekening. Hetzelfde geldt bij een schenking na 1 januari: de schenker betaalt nog dat jaar.
Overlijdt de eigenaar na 1 januari, dan betalen de erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden de belasting samen. Bij een scheiding blijft wie het aanslagbiljet vroeger ontving, het verder ontvangen tot de echtscheiding officieel is uitgesproken en in de registers van de burgerlijke stand is ingeschreven.
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
De berekening gebeurt in drie stappen. Eerst wordt het KI geïndexeerd: voor aanslagjaar 2026 vermenigvuldigt de Vlaamse Belastingdienst het KI met de indexatiecoëfficiënt 2,3000 (in 2025 was dat 2,2446). Op dat geïndexeerde KI rekent het Vlaams Gewest een basisheffing van 3,97 %.
Daarna komen de opcentiemen van de provincie en van uw gemeente bovenop de basisheffing. Die beslissen daar elk zelf over, en het verschil tussen gemeenten is groot. Daarom betalen twee identieke woningen in twee gemeenten zelden hetzelfde bedrag. Het KI zelf vindt u op uw aanslagbiljet of in MijnVlabel.
Voorbeeld: een woning heeft een KI van 900 €. Geïndexeerd voor 2026 wordt dat 900 x 2,3000 = 2.070 €. De basisheffing is 3,97 % daarvan, of 82,18 €. In een gemeente met 400 provinciale en 1.000 gemeentelijke opcentiemen (dezelfde opcentiemen die de Vlaamse Belastingdienst gebruikt in zijn rekenvoorbeelden bij de verminderingen) komt daar 328,72 € en 821,80 € bij, samen ongeveer 1.232,70 € per jaar. Uw eigen bedrag hangt af van de opcentiemen van uw gemeente.
Waarom stijgt uw onroerende voorheffing?
Betaalt u dit jaar meer dan vorig jaar, dan zijn er vier mogelijke oorzaken. Het KI wordt elk jaar aan de consumptieprijzen aangepast, dus na een jaar met hoge inflatie stijgt de belasting mee. Daarnaast kunnen de provincie of de gemeente hun opcentiemen verhogen.
Ook het wegvallen van een vermindering speelt mee: wonen er geen 2 kinderen met groeipakket meer bij u, dan verdwijnt die korting. Tot slot kan het Kadaster het KI van uw woning herschatten, bijvoorbeeld na grote renovatiewerken. Wie verbouwt met Mijn VerbouwPremie of een Mijn VerbouwLening houdt daar dus best rekening mee.
Welke verminderingen van de onroerende voorheffing bestaan er?
Een aantal verminderingen geldt voor eigenaars én huurders, omdat de Vlaamse Belastingdienst kijkt naar wie er op 1 januari in de woning woont. Andere zijn enkel voor eigenaars die zelf in hun woning wonen. De vaste bedragen hieronder zijn basisbedragen: ze worden nog verhoogd met dezelfde opcentiemen als de belasting zelf, zodat de echte korting een veelvoud is.
Voor eigenaars die zelf in hun woning wonen, op 1 januari aan de voorwaarden voldoen en geen co-ouderschap hebben, kent de Vlaamse Belastingdienst de verminderingen voor kinderen en voor een handicap automatisch toe. Een huurder moet ze één keer zelf aanvragen; daarover leest u verderop meer.
Vermindering voor kinderen met groeipakket
U krijgt deze vermindering als er op 1 januari minstens 2 kinderen op uw adres ingeschreven zijn die recht hebben op groeipakket. Voor aanslagjaar 2026 is het basisbedrag 8,80 € per kind, te verhogen met de opcentiemen. Een kind met een erkende handicap telt dubbel; dan volstaat ook één kind met een handicap op het adres.
Bij co-ouderschap blijft de regel dat er minstens 2 kinderen op het adres van de woning ingeschreven moeten zijn. De ouders kunnen de vermindering dan onderling verdelen, of de Vlaamse Belastingdienst vragen om ze proportioneel over beide ouders te verdelen, op voorwaarde dat ze allebei in het Vlaams Gewest wonen. Andere fiscale voordelen voor kinderen gelden daarnaast.
Vermindering voor een persoon met een handicap
Woont er op 1 januari een persoon met een handicap in de woning, dan is er een aparte vermindering. De handicap moet vóór de leeftijd van 65 jaar vastgesteld zijn en gaat om een invaliditeit van minstens 66 %, een verdienvermogen dat tot een derde of minder is verminderd, of een vermindering van de zelfredzaamheid van minstens 9 punten. Een kind dat recht heeft op de zorgtoeslag voor specifieke ondersteuningsbehoeften komt ook in aanmerking.
Voor aanslagjaar 2026 is het basisbedrag 17,60 € per persoon met een handicap, opnieuw te verhogen met de opcentiemen. De attesten krijgt u via uw ziekenfonds, het RIZIV of de FOD Sociale Zekerheid. Hoe u een handicap laat vaststellen, leest u in onze gids over uw handicap laten erkennen.
Vermindering voor een bescheiden woning
Bent u eigenaar, woont u zelf in de woning en is het totale niet-geïndexeerde KI van al uw onroerende goederen in Vlaanderen maximaal 745 €, dan krijgt u 25 % korting op de onroerende voorheffing. De Vlaamse Belastingdienst telt daarbij de KI’s van al uw onroerende goederen in Vlaanderen op, in verhouding tot uw eigendomsrechten, samen met die van de andere eigenaars die op 1 januari in de woning ingeschreven zijn. Ook goederen waarop u alleen vruchtgebruik hebt, tellen mee.
Voor een bescheiden nieuwbouwwoning met dezelfde KI-grens loopt de korting op tot 50 % gedurende 5 jaar, daarna 25 % zolang u aan de voorwaarden voldoet. Die verhoogde vermindering vraagt u wel één keer zelf aan met het formulier van de Vlaamse Belastingdienst.
| Vermindering | Voor wie | Bedrag aanslagjaar 2026 |
| Kinderen met groeipakket | Eigenaars en huurders, minstens 2 kinderen op het adres | 8,80 € per kind, plus opcentiemen |
| Persoon met een handicap | Eigenaars en huurders | 17,60 € per persoon, plus opcentiemen |
| Bescheiden woning | Eigenaar-bewoner, totaal KI maximaal 745 € | 25 % van de onroerende voorheffing |
| Bescheiden nieuwbouwwoning | Eigenaar-bewoner, totaal KI maximaal 745 € | 50 % gedurende 5 jaar, daarna 25 % |
De vroegere vermindering voor energiezuinige gebouwen verdwijnt: voor bouwvergunningen die vanaf 1 oktober 2025 zijn aangevraagd, wordt ze niet meer toegekend. Voor vergunningen die vóór die datum zijn aangevraagd, blijft de oude regeling gelden, en verminderingen die al liepen, blijven geldig voor de rest van hun termijn. De details van die regeling leest u in ons artikel over de vermindering van onroerende voorheffing voor energiezuinige gebouwen.
Wilt u weten welke andere steun er voor uw gezin bestaat naast deze korting op uw belasting? Met de gratis test ziet u welke premies en tegemoetkomingen bij uw situatie passen.
Vermindering van de onroerende voorheffing als huurder
Ook als huurder kunt u recht hebben op de vermindering voor kinderen met groeipakket of voor een persoon met een handicap. U betaalt de belasting zelf niet, dus de Vlaamse Belastingdienst trekt de korting eerst af op het aanslagbiljet van de verhuurder. De verhuurder moet het bedrag daarna één keer per jaar verrekenen met de huur of aan u doorstorten.
U dient de aanvraag één keer in met het meldingsformulier voor huurders. Daarna kijkt de Vlaamse Belastingdienst elk jaar zelf of u nog recht hebt, ook als u verhuist. Stuurt u het formulier pas na 1 mei, dan is het mogelijk dat de korting voor dat jaar niet meer op tijd verwerkt raakt; u kunt ze dan nog vragen via een bezwaar binnen de 3 maanden na de verzenddatum van het aanslagbiljet. Huurt u bij een woonmaatschappij, dan regelt die de vermindering zelf en krijgt u het hoogste bedrag van de vermindering of de sociale korting op de huur van uw sociale woning.
Wanneer krijgt u het aanslagbiljet en hoe betaalt u?
Er is geen vast verzendschema. De overgrote meerderheid van de aanslagbiljetten vertrekt tussen eind april en eind december, dus het is normaal dat uw buren het hunne vroeger of later krijgen. De Vlaamse Belastingdienst probeert wel minstens 6 maanden aan te houden tussen twee opeenvolgende aanslagbiljetten. In MijnVlabel kunt u nakijken of uw aanslagbiljet al verzonden is.
Hebt u een actieve eBox, dan komt het aanslagbiljet digitaal toe; anders ontvangt u het op papier. U moet binnen de 2 maanden na de verzenddatum betalen. Betaalt u te laat, dan wordt de invordering opgestart en komen er nalatigheidsinteresten en kosten bij. Voor een nieuwbouwwoning betaalt u pas vanaf het jaar na de ingebruikname, niet voor het jaar van ingebruikname zelf.
Kunt u niet in één keer betalen?
Uitstel van betaling bestaat niet, maar u kunt wel een afbetalingsplan aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst. Dat is een gunstmaatregel voor wie in financiële moeilijkheden zit. Let op: ook met een afbetalingsplan betaalt u nalatigheidsinteresten.
Staan er meerdere rekeningen open, dan kan het helpen om hulp te zoeken bij het OCMW of bij een schuldbemiddelaar. Bij zware schulden bestaat er de collectieve schuldenregeling, en hebt u geen of onvoldoende inkomen, dan kunt u bij het OCMW nagaan of u recht hebt op een leefloon.
Niet akkoord met uw aanslagbiljet? Zo dient u bezwaar in
Hebt u geen vermindering gekregen waar u recht op hebt, of klopt er iets niet op het aanslagbiljet, dan dient u een bezwaar in. Dat moet binnen de 3 maanden na de 3de werkdag die volgt op de verzenddatum op het aanslagbiljet. Hebt u het aanslagbiljet al gekregen, dan vraagt u ook een vrijstelling via een bezwaar aan.
U legt uit waarom u het niet eens bent, voegt de bewijsstukken toe en vermeldt het kohierartikelnummer en uw rijksregisternummer. U kunt online bezwaar indienen via het digitaal loket van de Vlaamse Belastingdienst of per brief naar de Vlaamse Belastingdienst, Vaartstraat 16, 9300 Aalst. Alle stappen staan op de pagina bezwaar indienen tegen een belasting.
Is de termijn van 3 maanden voorbij, dan kunt u in een beperkt aantal gevallen nog een verzoek tot ambtshalve ontheffing indienen. Dat kan alleen bij een duidelijke materiële vergissing of een dubbele belasting, en enkel als u nieuwe bewijsstukken hebt die de vergissing aantonen.
Vrijstellingen: wanneer betaalt u helemaal niets?
Naast de verminderingen bestaan er ook vrijstellingen, waarbij u voor een bepaald pand geen onroerende voorheffing betaalt. Voor particulieren zijn vooral twee vrijstellingen interessant: na het slopen en vervangen van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning (een woning op de gewestelijke inventaris van ongeschikte of onbewoonbare woningen), en na het verbouwen van een voormalig handelspand tot woning in een winkelarm gebied of kernwinkelgebied. Beide vraagt u één keer aan, en ze lopen 5 jaar.
Andere vrijstellingen gelden voor beschermde monumenten, natuurreservaten en erkende bossen, of voor gebouwen met een sociaal of cultureel doel. De meeste vrijstellingen moet u zelf aanvragen: met het aanvraagformulier voordat u een aanslagbiljet ontvangt, of via een bezwaar als u het aanslagbiljet al hebt gekregen. Wie een woning koopt of erft, krijgt daarnaast met andere Vlaamse belastingen te maken, zoals de registratiebelasting en de erfbelasting.
Andere steun voor eigenaars en gezinnen
De korting op de onroerende voorheffing is niet de enige manier om uw woonkosten te drukken. Hebt u een hypothecaire lening voor uw eigen woning afgesloten vóór 2020, dan kan de woonbonus nog meetellen in uw belastingaangifte. Voor renovaties bestaan er premies zoals de premie voor dakisolatie.
Gezinnen met een laag inkomen kijken best ook na of ze recht hebben op de verhoogde tegemoetkoming van het ziekenfonds. In uw woningpas vindt u bovendien veel gegevens over uw woning op één plek, zoals het EPC.
