Koopt u een huis, schenkt u een woning aan uw kinderen of neemt u een hypothecaire lening? Dan betaalt u registratierechten. In Vlaanderen zijn er vier soorten: het verkooprecht, de schenkbelasting, het verdeelrecht en het recht op hypotheekvestiging. Voor uw enige eigen woning betaalt u onder voorwaarden 2 % verkooprecht, in de andere gevallen in de regel 12 %. Hieronder leest u per soort wanneer u betaalt, hoeveel en welke verminderingen er bestaan. Ook voor de andere kosten en steun als u een woning koopt of verbouwt, vindt u bij ons meer uitleg.
Wat zijn registratierechten?
Registratierechten, ook registratiebelasting genoemd, zijn een belasting die u betaalt wanneer een akte of een geschrift geregistreerd wordt. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning of een bouwgrond, bij de registratie van een schenking of bij de inschrijving van een hypotheek.
De Vlaamse Belastingdienst int de registratiebelasting die in het Vlaams Gewest gelokaliseerd is. De andere gewesten hebben hun eigen regels en tarieven. Er bestaan vier soorten registratiebelasting:
- het verkooprecht, bij de aankoop van een onroerend goed;
- de schenkbelasting, bij een schenking van roerende of onroerende goederen;
- het verdeelrecht, bij de verdeling van een onroerend goed tussen mede-eigenaars;
- het recht op hypotheekvestiging, bij een lening met een hypotheek.
De tarieven van de registratierechten in Vlaanderen op een rij
Hoeveel u betaalt, hangt af van de soort registratiebelasting en van uw situatie. Hieronder ziet u de belangrijkste tarieven in het Vlaams Gewest. De voorwaarden en uitzonderingen leest u verder per soort.
Het verkooprecht, het verdeelrecht en het recht op hypotheekvestiging zijn Vlaams als het goed in Vlaanderen ligt. Bij de schenkbelasting telt niet de ligging van het goed, maar waar de schenker de laatste vijf jaar het langst woonde.
| Soort | Wanneer? | Tarief in Vlaanderen |
| Verkooprecht, algemeen tarief | aankoop van een onroerend goed dat niet onder een verlaagd tarief valt, zoals een tweede woning of een bouwgrond (10 % voor onbebouwde landbouwgronden en natuurgoederen met een beheersplan type 2 of 3) | 12 % |
| Verkooprecht, enige eigen woning | aankoop van uw enige eigen woning (akte vanaf 1 januari 2025) | 2 % |
| Schenkbelasting, roerende goederen | schenking van bijvoorbeeld een som geld die u laat registreren | 3 % in rechte lijn en tussen partners, 7 % voor andere personen |
| Schenkbelasting, onroerende goederen | schenking van een woning of grond | per schijf: van 3 % tot 27 % in rechte lijn en tussen partners, van 10 % tot 40 % voor andere personen |
| Verdeelrecht | verdeling van een onroerend goed tussen mede-eigenaars | 2,5 %, of 1 % bij een echtscheiding of het einde van een wettelijke samenwoning |
| Recht op hypotheekvestiging | hypothecaire lening | 1 % op het gewaarborgde bedrag |
Verkooprecht: wat betaalt u bij de aankoop van een woning?
Het verkooprecht is de registratiebelasting die u als koper betaalt wanneer u een woning, appartement of bouwgrond koopt. Het algemeen tarief bedraagt sinds 1 januari 2022 12 %. Dat tarief betaalt u als u niet aan de voorwaarden voor een verlaagd tarief voldoet, bijvoorbeeld voor een tweede woning of een bouwgrond. Voor onbebouwde landbouwgronden en natuurgoederen met een beheersplan type 2 of 3 is het 10 %.
U betaalt het verkooprecht op de overeengekomen waarde: de prijs plus de lasten die u als koper draagt. Is die waarde lager dan de verkoopwaarde van het goed, dan geldt de verkoopwaarde. Koopt u een woning van 300.000 € als tweede woning, dan betaalt u 12 % of 36.000 € verkooprecht. Voldoet u aan de voorwaarden voor uw enige eigen woning, dan is dat 2 % of 6.000 €.
Verlaagd tarief van 2 % voor uw enige eigen woning
Sinds 1 januari 2025 betaalt u voor de aankoop van uw enige eigen woning nog maar 2 % registratiebelasting. De voorwaarden worden per koper beoordeeld:
- u bezit geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom, ook niet in het buitenland;
- u schrijft zich binnen drie jaar in op het adres van de woning.
Voor verkoopovereenkomsten (compromissen) vanaf 1 januari 2026 werden de voorwaarden verstrengd. Dan koopt u bovendien als natuurlijk persoon (koopt een vennootschap mee, dan betaalt de volledige aankoop 12 %), u koopt de woning in volle eigendom (wie alleen het vruchtgebruik of de blote eigendom koopt, betaalt 12 %) en u blijft minstens één jaar ononderbroken op het adres ingeschreven.
Over de controle en wat er gebeurt als u een voorwaarde niet haalt, vindt u meer uitleg bij de registratiebelasting voor uw enige eigen woning. Het verlaagd tarief van 1 % voor een ingrijpende energetische renovatie of een beschermd monument bestaat niet meer: het gold alleen voor verkoopovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2025.
Extra vermindering voor een bescheiden woning
Koopt u een bescheiden woning als enige eigen woning, dan krijgt u bovenop het lage tarief een extra vermindering van 1.867 € (voor akten vanaf 1 januari 2025). De woning mag dan maximaal 220.000 € kosten, of 240.000 € in een kernstad of de Vlaamse Rand.
Erkende beroepsverkopers, zoals vastgoedmakelaars die woningen kopen om ze door te verkopen, betalen een apart verlaagd tarief van 6 % verkooprecht. Vóór 1 januari 2025 was dat 4 %.
Wanneer moet de akte geregistreerd worden?
Een notariële akte wordt binnen 15 dagen geregistreerd. Een onderhandse verkoopovereenkomst (de compromis) van een onroerend goed in België moet binnen 4 maanden geregistreerd worden. Registreert u te laat, dan betaalt u een belastingverhoging van 20 %.
Wat de notaris verder aanrekent, zoals het ereloon en de aktekosten, leest u bij notariskosten berekenen.
Teruggave bij wederverkoop binnen 2 jaar
Verkoopt u een goed binnen 2 jaar na de aankoop opnieuw bij authentieke akte, dan krijgt u drie vijfde van het betaalde verkooprecht terug. Dat kan alleen als u het algemeen tarief van 12 % hebt betaald: aankopen aan een verlaagd tarief komen niet in aanmerking.
De meeneembaarheid is wel afgeschaft voor aankopen vanaf 1 januari 2024. U kunt het verkooprecht dat u voor uw vorige woning betaalde, dus niet meer meenemen naar een nieuwe aankoop.
Schenkbelasting: schenken aan uw kinderen of partner
De schenkbelasting betaalt u wanneer u een onroerend goed schenkt, of wanneer een schenking van roerende goederen (bijvoorbeeld een som geld) geregistreerd wordt, zoals bij een schenking van een som geld. De Vlaamse schenkbelasting geldt als de schenker de vijf jaar vóór de schenking het langst zijn fiscale woonplaats in het Vlaams Gewest had.
Voor roerende goederen betaalt u 3 % in rechte lijn (bijvoorbeeld aan uw kinderen) en tussen partners, en 7 % voor alle andere personen. Voor onroerende goederen gelden progressieve tarieven per schijf. Elke schijf van de waarde krijgt zijn eigen percentage:
| Schijf van de waarde | Rechte lijn en partners | Andere personen |
| tot 150.000 € | 3 % | 10 % |
| van 150.000 € tot 250.000 € | 9 % | 20 % |
| van 250.000 € tot 450.000 € | 18 % | 30 % |
| boven 450.000 € | 27 % | 40 % |
Meer over de voorwaarden en de verschillen met de erfbelasting leest u bij de schenkbelasting en de erfbelasting. Wilt u uw kinderen helpen met een eerste woning, bekijk dan ook hoe u uw kinderen kunt helpen bij de aankoop van een eigen woning.
Verdeelrecht: bij een scheiding of een erfenis in onverdeeldheid
Het verdeelrecht betaalt u wanneer een onroerend goed dat aan meerdere mede-eigenaars toebehoort, verdeeld wordt. Dat gebeurt bijvoorbeeld als u na een scheiding de woning van uw ex-partner overneemt, of als erfgenamen een geërfde woning onder elkaar verdelen.
Het algemeen tarief van het verdeelrecht bedraagt 2,5 %. Bij een echtscheiding of het einde van een wettelijke samenwoning betaalt u 1 %, ook als het niet om de gezinswoning gaat. Wettelijk samenwonenden moeten op het einde minstens één jaar onafgebroken wettelijk samengewoond hebben en de verdeling binnen drie jaar na het officiële einde van de wettelijke samenwoning doen. U vraagt het verlaagd tarief aan in de akte. Wat wettelijk samenwonen nog meer verandert, staat in een apart artikel.
Recht op hypotheekvestiging: de registratiebelasting op uw lening
Leent u geld om een woning te kopen of te verbouwen, dan vraagt de bank meestal een hypotheek als waarborg. Die hypotheek wordt via een notariële akte ingeschreven, en daarop betaalt u het recht op hypotheekvestiging. De notaris biedt de akte binnen 15 dagen na de ondertekening ter registratie aan.
U betaalt 1 % op de gewaarborgde hoofdsom en op het toebehoren, zoals de kosten van eventuele vervolgingen, jaarlijkse verzekeringspremies en commissielonen. Het recht is verschuldigd in het gewest waar het onroerend goed ligt. Gaat de hypotheek over goederen in verschillende gewesten, dan telt het gewest waar het goed met het hoogste kadastraal inkomen ligt.
Vrijstelling voor een tweede hypotheek
Vestigt u voor dezelfde schuldvordering en hetzelfde gewaarborgde bedrag een tweede of volgende hypotheek, dan bent u daarvoor vrijgesteld, op voorwaarde dat het recht op hypotheekvestiging al op de eerste hypotheek werd betaald.
Zoekt u een voordelige lening voor uw eerste woning, kijk dan naar de sociale lening voor een eigen woning of de leningen van het Vlaams Woningfonds.
Andere kosten en steun bij de aankoop van een woning
De registratiebelasting is niet de enige kost bij een aankoop. Als eigenaar betaalt u elk jaar ook onroerende voorheffing, waarvoor in sommige gevallen een vermindering van de onroerende voorheffing bestaat. Wie een oudere woning koopt en renoveert, kan vaak een beroep doen op Mijn VerbouwPremie of de Mijn VerbouwLening.
De Vlaamse Belastingdienst meldt dat de Vlaamse regering het tarief voor de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 op 3 % wil zetten. Dat is voorlopig een voornemen van de Vlaamse regering, dat de Vlaamse Belastingdienst toepast onder voorbehoud dat de decreetgever geen andere regeling uitwerkt. Alle actuele tarieven en voorwaarden vindt u op de pagina van de Vlaamse Belastingdienst over de registratiebelasting.
