Huurt of verhuurt u een woning in Vlaanderen? Dan is een schriftelijk huurcontract verplicht. Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt wat er minstens in moet staan, hoe lang het contract loopt en hoe u het opzegt. Hieronder vindt u de verplichte vermeldingen, de regels voor de gratis registratie, de huurwaarborg en de opzeg, en de steun rond wonen en huren als de huur zwaar weegt op uw budget.
Wat is een huurcontract?
Een huurcontract (of huurovereenkomst) is een schriftelijke afspraak tussen een verhuurder en een huurder over de verhuur van een woning. Het legt vast welke woning u huurt, vanaf wanneer, voor hoelang, voor welke prijs en welke rechten en plichten beide partijen hebben.
Voor woningen in Vlaanderen geldt sinds 1 januari 2019 het Vlaamse Woninghuurdecreet. Het is van toepassing op huurcontracten voor een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats gebruikt en die vanaf die datum zijn gesloten. Schriftelijke contracten van vóór 1 januari 2019 vallen er niet onder. Voor een studentenkamer die niet de hoofdverblijfplaats is, bestaat een aparte studentenhuurovereenkomst met eigen regels. Huurt u via een sociaal verhuurkantoor of in een sociale woning, dan gelden bijkomende regels van het sociale huurstelsel.
Wat moet er verplicht in een huurcontract staan?
Een woninghuurcontract in Vlaanderen moet schriftelijk zijn. Daarnaast moet het een aantal verplichte vermeldingen bevatten, die het Woninghuurdecreet zelf opsomt. Zo weten huurder en verhuurder van bij de start precies wat er is afgesproken.
Dit zijn de vermeldingen die in elk woninghuurcontract voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen minstens moeten staan:
- de identiteit van alle partijen (bij een persoon: naam, eerste twee voornamen, woonplaats en rijksregisternummer);
- de begindatum;
- de exacte duur van het contract;
- een omschrijving van alle ruimten en delen die verhuurd worden;
- het bedrag van de huur;
- de regeling over de kosten en lasten;
- een verwijzing naar de vulgariserende toelichting van de Vlaamse overheid.
Is er nog geen schriftelijk contract, dan kan elke partij de andere in gebreke stellen. Gebeurt er binnen acht dagen niets, dan kan de rechter de andere partij verplichten om een schriftelijk contract op te stellen of te ondertekenen.
Duur huurcontract
Het Woninghuurdecreet kent verschillende soorten huurcontracten. De meest voorkomende is het huurcontract van negen jaar. Elk huurcontract waarop het decreet van toepassing is, geldt als een contract van negen jaar, tenzij het een van de andere vormen hieronder is.
Naast het gewone contract van negen jaar kunt u ook kiezen voor een van deze drie andere vormen:
- een huurcontract van korte duur, voor maximaal drie jaar. Het kan maar eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd, zonder dat de totale duur boven drie jaar uitkomt. Blijft u daarna wonen zonder verzet van de verhuurder, dan geldt het contract als een contract van negen jaar;
- een huurcontract van lange duur, voor meer dan negen jaar;
- een levenslang huurcontract, dat eindigt bij het overlijden van de huurder.
Bij een huurcontract van korte duur kan de verhuurder het contract niet vroegtijdig beëindigen. Bij een contract van negen jaar kan dat in bepaalde gevallen wel, bijvoorbeeld als hij er zelf wil gaan wonen.
Huurcontract registreren: verplicht en gratis
Het is de verhuurder die het huurcontract moet laten registreren, binnen twee maanden na de ondertekening. De registratie van een woninghuurcontract is gratis. Ze gebeurt online via MyRent van de FOD Financiën, of per post bij het bevoegde kantoor van de FOD Financiën.
Registratie beschermt vooral de huurder. Is het contract na die twee maanden nog niet geregistreerd, dan zijn de gewone opzegtermijn van drie maanden en de opzegvergoeding niet van toepassing. Dat geldt zowel voor een contract van negen jaar als voor een contract van korte duur. De huurder brengt de verhuurder dan op de hoogte, en de opzeg gaat in op de eerste dag van de maand na de maand van de opzegging. Voor een woninghuurcontract is bovendien geen registratiebelasting verschuldigd, anders dan bij de aankoop van een woning.
Hoe vult u een standaardhuurcontract in?
U kunt een standaardcontract of een voorbeeld van een huurcontract gebruiken. Vul de gegevens van alle huurders en verhuurders in, de begindatum en de duur, de beschrijving van de woning, de huurprijs en de regeling voor de kosten. Controleer of alle verplichte vermeldingen erin staan.
Past u het voorbeeld aan, ga dan na of uw wijzigingen juridisch geldig zijn. Een clausule die afwijkt van een dwingende regel van het decreet, is niet geldig. Voor sommige regels laat het decreet wel toe dat partijen iets anders afspreken. Twijfelt u als huurder, dan kan een huurdersbond uw contract nalezen.
Rechten en plichten van de verhuurder
De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud ter beschikking stellen. Tijdens de huur voert hij alle nodige herstellingen uit, behalve de kleine herstellingen die voor rekening van de huurder zijn. De woning moet ook voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. De onroerende voorheffing is voor rekening van de verhuurder: die mag hij niet doorrekenen aan de huurder.
Tegenover die plichten staan ook een aantal rechten die de verhuurder tijdens de huur kan laten gelden:
- het recht om van een kandidaat-huurder de documenten op te vragen die nodig zijn om na te gaan of die de huur kan betalen;
- het recht om de huurprijs eenmaal per huurjaar te indexeren, op basis van de gezondheidsindex;
- het recht om een huurwaarborg van de huurder te vragen, tot een maximum van drie maanden huur.
Rechten en plichten van de huurder
De huurder betaalt de huur en de kosten op tijd en voert de kleine herstellingen uit. Herstellingen die voor rekening van de verhuurder zijn, meldt hij aan de verhuurder. Bij het einde van de huur geeft de huurder de woning terug zoals hij ze volgens de plaatsbeschrijving ontving, behalve wat door ouderdom of overmacht is beschadigd.
Is er bij het begin geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in de staat waarin hij ze teruggeeft. Raakt u achter met betalen, wacht dan niet te lang en bekijk welke steun er bestaat bij huurachterstal. Bij een procedure voor uithuiszetting wordt het OCMW op de hoogte gebracht.
Huurwaarborg, brandverzekering en plaatsbeschrijving
De huurwaarborg bedraagt in Vlaanderen maximaal drie maanden huur. De huurder kiest tussen een geïndividualiseerde rekening op zijn naam, een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op zijn naam of een bankwaarborg via het OCMW. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook via een borgstelling.
Zowel de huurder als de verhuurder moet zijn aansprakelijkheid voor brand en waterschade verzekeren. Die verplichte brandverzekering geldt sinds het Woninghuurdecreet van 2019, voor beide partijen.
Een plaatsbeschrijving is verplicht. Huurder en verhuurder maken die samen (tegensprekelijk) en omstandig op, op gezamenlijke kosten. Dat gebeurt terwijl de woning leeg staat of uiterlijk in de eerste maand van de huur, en de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd. Ze is het vertrekpunt als er bij het einde van de huur discussie ontstaat over schade.
Wat regelt het Woninghuurdecreet nog?
Het Woninghuurdecreet regelt veel meer dan de vermeldingen in het contract zelf. Het geldt voor woninghuurcontracten voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, en van veel regels kunt u met een clausule niet afwijken.
Naast de vermeldingen in het contract regelt het decreet onder meer de volgende onderwerpen voor huurder en verhuurder:
- de staat van de gehuurde woning;
- de duur van de huurovereenkomst;
- de registratie van het huurcontract;
- de opzeggingsmogelijkheden;
- de onderverhuur;
- de indexatie en een eventuele herziening van de huurprijs.
Huurprijs indexeren
De verhuurder mag de huurprijs eenmaal per huurjaar aanpassen aan de levensduurte, op de verjaardag van de begindatum van het huurcontract. Dat kan alleen als het contract die aanpassing niet uitdrukkelijk uitsluit. Voor de berekening gebruikt u de gezondheidsindex.
De indexatie is niet automatisch: de verhuurder moet er schriftelijk om vragen. Hoe u de nieuwe huurprijs precies uitrekent, leest u stap voor stap in ons artikel over het berekenen van de huurindexatie.
Huurcontract opzeggen
Als huurder kunt u een huurcontract van negen jaar op elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Zegt u op in de eerste drie jaar, dan betaalt u een opzegvergoeding: drie maanden huur in het eerste jaar, twee maanden in het tweede jaar en één maand in het derde jaar.
Ook een huurcontract van korte duur kunt u als huurder vroegtijdig opzeggen, met een opzegtermijn van drie maanden. Dan betaalt u een vergoeding van anderhalve maand huur in het eerste jaar, één maand in het tweede jaar en een halve maand in het derde jaar. De verhuurder kan een contract van negen jaar alleen in de gevallen die het decreet toelaat beëindigen, bijvoorbeeld als hij er zelf wil gaan wonen. Hij moet dan een opzegtermijn van zes maanden in acht nemen.
Zelf een huurcontract opstellen
Een voorbeeld van een huurcontract is slechts een richtlijn. Het staat huurder en verhuurder vrij om zelf een huurovereenkomst op te stellen, zolang die de verplichte vermeldingen bevat en de regels van het Vlaamse Woninghuurdecreet respecteert.
Bent u verhuurder en renoveert u een woning die u verhuurt, bekijk dan de renovatiepremie voor verhuurders. Wilt u de zorgen over de verhuur uit handen geven, lees dan meer over geconventioneerd verhuren of over verhuren via een sociaal verhuurkantoor.
Welke steun bestaat er voor huurders?
Wie in Vlaanderen huurt met een bescheiden inkomen, kan mogelijk een tegemoetkoming in de huur krijgen. Wacht u al een tijd op een sociale woning, bekijk dan de Vlaamse huurpremie. Verhuist u uit een slechte of niet aangepaste woning, dan komt u mogelijk in aanmerking voor huursubsidie. Huursubsidie en huurpremie krijgt u niet tegelijk.
Kunt u de huurwaarborg niet zelf samenbrengen, dan kan een bankwaarborg via het OCMW een oplossing zijn. Hebt u geen of onvoldoende inkomen, dan kunt u bij het OCMW ook een leefloon aanvragen. De voorwaarden verschillen per tegemoetkoming: ga daarom na welke steun bij uw situatie past.
