Het asbestattest toont welke materialen met asbest er in een gebouw zitten, in welke staat ze zijn en of het gebouw asbestveilig is. Verkoopt of schenkt u in Vlaanderen een woning die gebouwd is vóór 2001, dan is het attest in de regel sinds 23 november 2022 verplicht, en tegen 2032 moet elke eigenaar van zo’n gebouw er een hebben. Het attest past in de bredere regels en premies rond wonen en verbouwen. Hieronder leest u wanneer u het attest nodig hebt, wat het kost, hoe lang het geldig is en welke steun er bestaat om asbest veilig te laten verwijderen.
Wat is een asbestattest?
Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie die een gecertificeerde asbestdeskundige uitvoert. Op basis van die inventarisatie levert de OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, voor elk gebouw een uniek attest af. Het attest beschrijft welke materialen asbest bevatten, in welke staat ze zijn en hoe u ze veilig kunt beheren of laten verwijderen.
Het onderzoek is standaard niet-destructief: de deskundige breekt geen muren of vloeren open, maar neemt wel kleine monsters van verdachte materialen voor een labo-analyse. Het attest eindigt met één duidelijke conclusie: ‘asbestveilig’ of ‘niet-asbestveilig’. Het attest van een woning vindt u in de regel ook terug in uw woningpas, samen met andere documenten over uw woning.
Het attest is een Vlaamse verplichting. Voor een gebouw in Brussel of Wallonië kan de OVAM geen asbestattest afleveren; daar kunt u wel een asbestinventaris laten opmaken, maar die heeft niet dezelfde waarde.
Wanneer is een asbestattest verplicht?
De verplichting geldt voor de eigenaar van een gebouw of een deel van een gebouw, zoals een appartement, dat gebouwd is vóór 2001. Het bouwjaar in het kadaster is daarbij bepalend, ook als de woning na 2000 grondig gerenoveerd werd. Bovendien moet het om een toegankelijke constructie van minstens 20 m² gaan. Verschillende kleine bijgebouwen op hetzelfde perceel worden samengeteld, en een kleiner gebouwdeel (bijvoorbeeld een studio van 16 m²) dat deel uitmaakt van een groter gebouw valt er toch onder.
Niet elke verplichting start op hetzelfde moment. Een deel geldt al, een ander deel volgt de komende jaren, en voor verhuur wordt de regelgeving nog aangepast. Deze mijlpalen moet u kennen:
- Sinds 23 november 2022: een geldig asbestattest bij de verkoop van een gebouw van vóór 2001.
- Uiterlijk op 31 december 2026: moet elke vereniging van mede-eigenaars (VME) een apart asbestattest hebben voor de gemene delen van een appartementsgebouw van vóór 2001.
- Vanaf 2030: een asbestattest bij elk nieuw huurcontract voor een woning. Die regel is aangekondigd, maar de decreetswijziging is nog niet afgerond.
- Tegen 2032: elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 moet een asbestattest hebben, ook zonder verkoop.
Bij verkoop of schenking
De verplichting geldt bij elke overdracht onder levenden. Dat is niet alleen een verkoop, maar ook een schenking en het vestigen of overdragen van bijvoorbeeld een vruchtgebruik of een erfpacht. Een erfenis valt er niet onder: wie een woning erft, hoeft daarvoor geen asbestattest te laten opmaken.
U bezorgt de koper de inhoud van het attest uiterlijk bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst (het compromis), of bij de verkoop zelf als er geen compromis is. In de overeenkomst staan de datum, de unieke code en de conclusie van het attest. Is er geen geldig attest of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan hij de nietigheid van de verkoop inroepen. In de praktijk vragen kandidaat-kopers het attest al bij het bezoek, omdat het mee bepaalt hoeveel latere werken kosten, bovenop de notariskosten en de belastingen bij de aankoop.
Bij een appartement: ook de gemene delen
Voor een appartement heeft de verkoper een attest van zijn eigen appartement nodig. Voor de gemene delen van het gebouw, zoals de traphal, de kelder of het dak, moet de VME uiterlijk op 31 december 2026 een apart attest hebben. Bestaat dat attest al bij een verkoop vóór die datum, dan moet de koper het ook krijgen. Vanaf 1 januari 2027 moet de verkoper van een appartement bij elke overdracht ook het attest van de gemene delen bezorgen; zonder dat attest kan de overdracht geblokkeerd worden.
De OVAM raadt VME’s aan om niet tot het laatste moment te wachten, omdat de gecertificeerde deskundigen vlak voor de deadline druk bezet zijn en hun tarieven dan hoger kunnen liggen. Voor appartementsgebouwen bestaat er ook gratis verbouwadvies als de mede-eigenaars samen willen renoveren.
Bij verhuur
Verhuren op zich verplicht u vandaag nog niet om een asbestattest te laten opmaken. Hebt u als verhuurder wel al een attest, dan moet u binnen de maand nadat u het ontvangen hebt een kopie aan uw huurder bezorgen. Hebt u al een geldig asbestattest wanneer u een nieuw huurcontract afsluit, dan geeft u de huurder daarvan een kopie. Een attest laten opmaken voor verhuur is pas vanaf 2030 voorzien, en die regel is nog niet definitief.
Krijgt u als huurder geen kopie, vraag die dan eerst aan uw verhuurder. Helpt dat niet, dan kunt u advies vragen bij de woondienst van uw gemeente of bij de Huurdersbond.
Wat kost een asbestattest?
De kostprijs bestaat uit twee delen. Voor elk afgeleverd attest vraagt de OVAM een retributie van 59 €. De asbestdeskundige betaalt die aan de OVAM en rekent ze via zijn factuur aan u door. Daarbovenop komt de prijs van de inventarisatie zelf, die de deskundige vrij bepaalt.
Die prijs hangt vooral af van de tijd voor het voorbereidende werk en het plaatsbezoek, de verplaatsingskosten en het aantal monsters dat het labo moet analyseren. Een oud of groot gebouw, of een terrein met verschillende bijgebouwen, kost daardoor in de regel meer. Vraag vooraf een paar offertes en controleer of de monsters en de analyse in de totaalprijs zitten.
Plant u werken en vraagt u een aanvullend destructief onderzoek waarbij de deskundige materialen demonteert of openbreekt, dan rekent hij daarvoor een hoger tarief aan. Sommige gemeenten organiseren sinds het najaar van 2025 met steun van de OVAM een groepsaankoop van het asbestattest. Vraag na bij uw gemeente of afvalintercommunale of dat bij u mogelijk is.
Hoe vraagt u een asbestattest aan?
U kiest zelf een gecertificeerde asbestdeskundige die de inventarisatie uitvoert. De OVAM publiceert een lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen waarin u zoekt op naam, gemeente of postcode. Een andere deskundige mag geen inventarisatie voor het attest uitvoeren.
U kunt ook een volmacht geven, bijvoorbeeld aan uw makelaar of gebouwbeheerder, die het attest dan samen met de andere verplichte documenten regelt. Dat is handig als u ook nog een conformiteitsattest of andere papieren voor de verkoop moet verzamelen.
- Kies een deskundige uit de lijst van de OVAM en vraag een offerte.
- Verzamel informatie over de woning, zoals plannen, facturen van vroegere werken en foto’s. Zo kan de deskundige sommige materialen al uitsluiten.
- Plaatsbezoek: de deskundige onderzoekt alle gebouwen op het terrein en neemt monsters van verdachte materialen.
- Aflevering: de deskundige voert de gegevens in de databank van de OVAM in en u ontvangt het attest.
Wil de deskundige na de opmaak nog iets wijzigen, dan kan hij binnen 30 dagen een nieuw attest laten afleveren zonder nieuwe retributie. Bent u uw attest kwijt, kijk dan eerst in uw woningpas of vraag het opnieuw aan de deskundige die het opmaakte.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
Een asbestattest is standaard 10 jaar geldig. Zitten er materialen met een hoog risico in het gebouw, dan is de geldigheid beperkt tot 5 jaar. Vond de deskundige geen enkel asbestmateriaal, dan is een attest dat vanaf 8 april 2024 werd afgeleverd onbeperkt geldig. De vervaldatum staat linksboven op het voorblad.
Let op: het attest heeft betrekking op het hele terrein. Zit er geen asbest in de woning maar wel in een tuinhuis of een omheining, dan vermeldt het attest toch asbestmaterialen en geldt de beperkte termijn. Een attest verliest zijn geldigheid ook vroegtijdig, namelijk als er een recenter attest voor hetzelfde gebouw bestaat of als er een gewijzigde toestand is.
Van een gewijzigde toestand is sprake in drie gevallen. In elk ervan moet u binnen het jaar een nieuw attest laten opmaken:
- er worden nieuwe asbestmaterialen gevonden die niet in het attest staan, bijvoorbeeld bij een aanvullend onderzoek;
- asbestmaterialen raken beschadigd door een brand, een lek of storm;
- na de verwijdering van asbest wijzigt de conclusie van ‘niet-asbestveilig’ naar ‘asbestveilig’.
Uw attest zegt ‘niet-asbestveilig’: moet u dan verwijderen?
Een conclusie ‘niet-asbestveilig’ betekent dat er asbestmaterialen met een verhoogd of hoog risico zijn gevonden, of bepaalde toepassingen die weg moeten om asbestveilig te worden, zoals een dak, gevelbekleding of dakgoot in asbestcement. Voor een woning bent u momenteel niet verplicht om de werken uit te voeren. Voor publieke gebouwen geldt die verplichting wel.
U moet asbest wel zorgvuldig beheren en maatregelen nemen als er vezels kunnen vrijkomen. Voor particulieren streeft de Vlaamse overheid ernaar om het meest risicovolle asbest aan de buitenkant van gebouwen tegen 2034 te verwijderen, en ze wil heel Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig maken. Plant u een renovatie, of zelfs sloop en heropbouw, laat het asbest dan best meteen mee verwijderen en vraag vooraf een aanvullend onderzoek in de werkzone aan.
Welke steun is er voor de verwijdering van asbest?
Het attest zelf levert geen premie op, maar de verwijdering die erop volgt wel. De Vlaamse overheid steunt particulieren op verschillende manieren, en u kunt de ophaling aan huis combineren met Mijn VerbouwPremie. Welke projecten er in uw gemeente lopen, vindt u via de postcodezoeker van de OVAM of bij uw afvalintercommunale.
Volgens de OVAM bieden sinds 2023 alle steden en gemeenten een ophaling van asbestcement aan huis aan. U hoeft daarvoor geen subsidie aan te vragen: u plant een ophaaldatum in bij uw gemeente of afvalintercommunale.
| Steun | Aanbod | Voorwaarde |
| Ophaling asbestcement aan huis | Zakken voor 30 € of 40 €, of een container voor 170 €, met twee sets beschermingsmiddelen | Een ophaaldatum inplannen bij uw gemeente of afvalintercommunale |
| Mijn VerbouwPremie voor het dak | Een bonus van 8 € per m² voor de verwijdering van asbest uit de dakbedekking of het onderdak (de totale premie is begrensd tot 50 % van de netto factuur) | Alleen samen met nieuwe dak- of zoldervloerisolatie, uitgevoerd door een aannemer; voor eigenaar-bewoners in inkomenscategorie 3 of 4 of verhuurders aan een woonmaatschappij |
| Mijn VerbouwLening | Een voordelige lening tot 60.000 € voor renovatiewerken | Voor renovaties die de woningkwaliteit of de energieprestatie verbeteren |
Meer over de bedragen en de inkomenscategorieën leest u in onze artikels over Mijn VerbouwPremie, de premie voor dakisolatie en de premies voor de buitenmuur, waar ook asbesthoudende gevelbekleding onder kan vallen. Voor de financiering kunt u kijken naar Mijn VerbouwLening en, bij een aankoop met renovatie, de Vlaamse woonlening.
Twijfelt u welke werken eerst moeten gebeuren, dan kunt u terecht bij het Energiehuis van uw gemeente en bij de gratis renovatiebegeleiding. Ook een energiescan geeft een eerste beeld van wat uw woning nodig heeft.
Welke andere documenten hebt u nodig bij de verkoop?
Het asbestattest is één van de verplichte documenten die een verkoper aan de koper bezorgt. Ook een energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht als u een woning te koop aanbiedt. Vraag aan uw notaris welke attesten in uw geval verplicht zijn. In de woningpas vindt u ook documenten die al over uw woning bekend zijn, zoals het asbestattest.
Koopt u een oudere woning, houd dan rekening met de kosten bij en na de aankoop: de registratiebelasting en de renovatieplicht (bij een woning met EPC-label E of F moet u binnen 6 jaar na de notariële akte renoveren naar minstens label D). Het asbestattest helpt u om de kosten van de werken vooraf in te schatten: met de gegevens van uw attest maakt u in de prijsramingstool van de OVAM een eerste raming van wat asbestverwijdering kost.
