Kocht u in Vlaanderen een woning of appartement met EPC-label E of F? Dan geldt voor u in de regel de renovatieplicht: u moet de woning binnen 6 jaar na de akte energetisch renoveren tot minstens label D. Die verplichting geldt voor aktes vanaf 2023, ook bij een schenking, maar niet bij een erfenis. Hieronder leest u voor welke woningen ze geldt, welke uitzonderingen er zijn, hoe u het bewijst, welke boete u riskeert en welke steun er is om uw woning te verbouwen zonder dat de rekening te zwaar wordt.
Wat is de renovatieplicht in Vlaanderen?
De renovatieplicht (officieel de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen) verplicht nieuwe eigenaars van een energieverslindende woning om die grondig energiezuiniger te maken. Het gaat om woningen en appartementen met een EPC-label E of F, de twee slechtste labels. Binnen 6 jaar moet de woning minstens label D halen.
Of u dat label haalt, bewijst u met een nieuw EPC. Het label van de woning vindt u op het EPC dat de verkoper bij de verkoop moet voorleggen, en later ook in uw woningpas. De plicht ligt bij de nieuwe eigenaar: woont u al jaren in uw eigen woning met label E of F, dan hoeft u door de renovatieplicht niets te doen zolang de woning niet van eigenaar verandert. Verkoopt u zelf een woning met label E of F, dan moet u in de advertentie, in het compromis en in de akte vermelden dat er een renovatieplicht op rust, zodat de koper weet waar hij aan begint.
Voor welke woningen geldt de renovatieplicht?
De renovatieplicht geldt voor alle residentiële gebouweenheden: eengezinswoningen en appartementen. Het maakt niet uit of u er zelf woont, of iemand er zijn hoofdverblijfplaats heeft en of de woning permanent bewoond wordt. Ook een vakantiewoning of een tweede verblijf valt eronder. Studentenhuizen en kamerwoningen met gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gedeelde keuken of badkamer, vallen er eveneens onder.
Bepalend is de feitelijke toestand op het moment van de akte. Heeft de eenheid dan een woonbestemming, dan geldt de renovatieplicht voor residentiële gebouwen, ook als u er later iets anders mee wilt doen. Combineert een pand wonen met een andere functie, dan telt de bestemming met de grootste bruikbare vloeroppervlakte.
Bij welke overdracht geldt de renovatieplicht en bij welke niet?
De renovatieplicht start bij elke notariële akte waarmee de volle eigendom van een woning overgaat: een verkoop, een ruil, een schenking of een inbreng in een rechtspersoon. Het maakt niet uit hoe groot het overgedragen aandeel is. Ook het vestigen of overdragen van een opstalrecht of erfpacht doet de plicht ontstaan.
Wordt alleen het vruchtgebruik of alleen de naakte eigendom overgedragen, dan geldt de renovatieplicht niet. Een erfenis is evenmin een overdracht in de zin van de renovatieplicht, al zijn er bij erven wel andere kosten, zoals de erfbelasting. Bij een schenking betaalt u dan weer schenkbelasting én krijgt u de renovatieplicht.
| Situatie | Renovatieplicht? |
| Aankoop, ruil of schenking van de volle eigendom | Ja |
| Vestigen of overdragen van opstalrecht of erfpacht | Ja |
| Verlenging van opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen | Nee |
| Alleen vruchtgebruik of alleen naakte eigendom | Nee |
| Erfenis | Nee, maar een lopende renovatieplicht blijft gelden |
| Een erfgenaam koopt de andere erfgenamen uit | Ja |
Scheiding of einde van het samenwonen
Bij een echtscheiding of het einde van een (al dan niet wettelijke) samenwoning bestaat er een uitzondering op de renovatieplicht. Daarnaast geldt een algemene regel: draagt een mede-eigenaar een deel van de volle eigendom over aan een andere mede-eigenaar (allen natuurlijke personen, allen al eigenaar van de woning), en behoudt minstens een van hen er zijn hoofdverblijfplaats, dan ontstaat er geen renovatieplicht.
Gold er op dat moment al een renovatieplicht voor de woning, dan blijft die wel gelden. Twijfelt u of uw situatie onder een uitzondering valt, vraag het dan na bij uw notaris voordat u de akte tekent.
Binnen welke termijn moet u renoveren?
U hebt 6 jaar om aan de renovatieplicht te voldoen. Die termijn start op de datum van het verlijden van de authentieke akte bij de notaris, of op de datum waarop het opstalrecht of de erfpacht gevestigd wordt. Een voorbeeld: is de akte verleden op 1 februari 2024, dan moet u vóór 1 februari 2030 aan de verplichting voldoen.
Oorspronkelijk was de termijn 5 jaar. De Vlaamse Regering heeft die op 12 december 2025 verlengd van 5 naar 6 jaar, en dat geldt zowel voor nieuwe als voor lopende overdrachten. Kocht u in 2023 een woning met label F, dan hebt u dus ook 6 jaar. Houd bij uw planning ook rekening met de andere kosten van een aankoop, zoals de registratiebelasting en de notariskosten.
Label D, en wat met de strengere labels vanaf 2028?
Vandaag moet u na de renovatie minstens label D halen. Bij de invoering van de renovatieplicht werd een langetermijnpad vastgelegd met strengere labels voor wie vanaf 2028, 2035, 2040 en 2045 een woning koopt, met label A als einddoel voor elke woning tegen 2050.
In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 is aangekondigd dat de renovatieplicht beperkt blijft tot het huidige niveau van label D en dat dat strengere pad wordt afgeschaft. Dat is een aankondiging: de Vlaamse overheid vermeldt op haar pagina over de renovatieplicht dat de verlenging naar 6 jaar al definitief is goedgekeurd, de afschaffing van het strengere pad nog niet. Renoveert u toch, dan loont het om meteen verder te gaan dan label D: een beter label verlaagt uw energiefactuur en vermijdt dat u later opnieuw moet renoveren.
Hoe bewijst u dat u aan de renovatieplicht voldoet?
U bewijst het met een nieuw EPC dat het vereiste label haalt. Dat EPC laat u opmaken door een energiedeskundige type A, die u vindt via de energiekaart van de Vlaamse overheid. Zo’n energiedeskundige kan u ook vooraf vertellen welke werken het meeste verschil maken en waar u best begint.
Het nieuwe EPC dient de energiedeskundige zelf in. De handhaving ligt bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Wilt u vooraf al inschatten hoe uw woning scoort, dan kunt u de online toepassing ‘Test uw EPC’ van de Vlaamse overheid gebruiken. Ook een energiescan geeft een eerste beeld van de zwakke punten van uw woning.
Welke werken brengen u naar label D?
Welke werken nodig zijn, hangt van uw woning af. Vaak gaat het om isolatie van dak, muren en vloer, betere beglazing en een zuiniger verwarming. Voor veel van die werken bestaat er steun, zoals de premie voor dakisolatie, de premie voor ramen en deuren of steun voor een warmtepomp.
Vraag bij elke offerte na welk effect de werken op uw EPC-label hebben, zodat u niet te weinig of in de verkeerde volgorde renoveert.
Welke boete riskeert u als u niet renoveert?
Het VEKA start een handhavingsprocedure als er 6 jaar na de akte geen nieuw EPC is, of als het EPC toont dat de woning het vereiste label niet haalt. Voor een woning of appartement bedraagt de administratieve geldboete dan 500 € tot 5.000 €. Voor niet-residentiële gebouwen kan ze oplopen tot 200.000 €.
Met de boete bent u er niet vanaf. Het VEKA legt meteen een nieuwe termijn op waarbinnen u alsnog aan de verplichting moet voldoen. In het regeerakkoord is bovendien aangekondigd dat er voor woningen een genuanceerd handhavingskader komt, maar hoe dat er concreet uitziet, is nog niet bekend.
Renovatieplicht bij een appartement
Voor een appartement geldt de renovatieplicht per wooneenheid, niet voor het volledige appartementsgebouw en niet voor de collectieve delen. Koopt u een appartement met label E of F, dan moet u dat appartement naar label D brengen, ook als de andere appartementen niet van eigenaar veranderen.
Soms lukt dat alleen met werken aan gemeenschappelijke delen, zoals de gevel, het dak of een collectieve verwarming. Volgens de Vlaamse overheid kan de algemene vergadering van mede-eigenaars zulke wettelijk verplichte werken beslissen met een gewone meerderheid (50 % + 1). Wordt die meerderheid niet gehaald, dan kan een mede-eigenaar naar de vrederechter stappen om een beslissing die hem persoonlijk benadeelt, nietig te laten verklaren.
Welke premies en leningen helpen bij de renovatieplicht?
Een grondige renovatie is een grote uitgave, maar u staat er niet alleen voor: de Vlaamse overheid geeft premies en leningen. De belangrijkste is Mijn VerbouwPremie, de Vlaamse premie voor onder meer dak, buitenmuren, vloer, ramen en deuren, een warmtepomp en elektriciteit en sanitair. Hoeveel u krijgt, hangt af van uw inkomenscategorie en van de werken.
Om de rest te financieren kunt u Mijn VerbouwLening aanvragen, een lening van de Vlaamse overheid tot 60.000 €. Daarmee kunt u ook zonnepanelen financieren, die niet onder Mijn VerbouwPremie vallen. De Vlaamse overheid noemt ook het renovatiekrediet met rentesubsidie als financiële steun bij de renovatieplicht.
- EPC-labelpremie: de EPC-labelpremie was bedoeld voor wie een woning met een slecht label renoveerde, maar is afgeschaft. Alleen wie de premie vóór 2025 activeerde, kan ze onder voorwaarden nog krijgen.
Wat als u huurder of verhuurder bent?
Bent u huurder, dan legt de renovatieplicht u doorgaans niets op. Wordt de woning die u huurt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar renoveren en moet u wel rekening houden met mogelijke hinder tijdens de werken. Uw rechten en plichten als huurder blijven geregeld door uw huurcontract.
Bent u verhuurder, dan komt er nog een tweede regel bij. Vanaf 1 januari 2030 geldt de nieuwe energienorm als onderdeel van de minimale woningkwaliteitsnormen: een woning die verhuurd wordt, moet dan een minimaal EPC-label halen dat geleidelijk strenger wordt. Lees in dat verband ook wat het conformiteitsattest voor uw huurwoning betekent.
