Lukt het niet meer om uw huur op tijd te betalen, dan bouwt u huurachterstal op. Dat is een ernstig probleem, maar u staat er niet alleen voor: het OCMW kan bemiddelen met uw verhuurder en een afbetalingsplan opstellen, en via het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen kan de verhuurder snel een deel van de achterstal betaald krijgen. Hieronder leest u welke financiële hulp er in Vlaanderen bestaat, wat uw verhuurder wel en niet mag doen en hoe u een uithuiszetting vermijdt.
Wat is huurachterstal?
U hebt huurachterstal zodra u de huur die in uw huurcontract staat niet of niet volledig betaalt op het afgesproken moment. Hoe langer de achterstal oploopt, hoe moeilijker het wordt om hem weg te werken.
Huurachterstal ontstaat vaak door een plotse daling van uw inkomen, bijvoorbeeld na jobverlies, ziekte of een scheiding, of door andere schulden die tegelijk opduiken. Wacht in dat geval niet tot de verhuurder een brief stuurt: hoe vroeger u hulp zoekt, hoe meer oplossingen er meestal zijn.
Ziet u aankomen dat een betaling niet zal lukken, neem dan best meteen contact op met uw verhuurder en leg uit wat er aan de hand is. Maakt u samen een regeling, zet die dan op papier, zodat u allebei weet wat er is afgesproken en tegen wanneer.
Dit artikel gaat over huurwoningen in Vlaanderen die u als hoofdverblijfplaats huurt, onder het Vlaamse Woninghuurdecreet. Huurt u een sociale woning of een woning via een sociaal verhuurkantoor, vraag dan bij uw verhuurder na welke regels voor u gelden.
Wat mag uw verhuurder doen bij huurachterstal?
Uw verhuurder mag u niet zelf uit de woning zetten, ook niet als dat als sanctie in het huurcontract staat. Sloten vervangen of uw spullen buitenzetten zonder vonnis mag dus niet. Enkel de vrederechter kan een uithuiszetting bevelen.
Betaalt u niet, dan kan de verhuurder wel naar de vrederechter stappen. Die kan u veroordelen om de achterstal te betalen, en kan ook de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken omdat u uw verplichtingen niet nakomt. Wordt de huur door uw schuld ontbonden, dan moet u bovendien de huurprijs blijven betalen gedurende de tijd die nodig is om de woning opnieuw te verhuren, en kunt u ook een vergoeding verschuldigd zijn voor schade door wangebruik.
Ook uw huurwaarborg kan de verhuurder niet zomaar gebruiken om de achterstal te dekken. Over de waarborg mag pas beschikt worden met een schriftelijk akkoord van huurder en verhuurder, dat ten vroegste bij het einde van de huur wordt opgesteld, of met een rechterlijke beslissing.
Welke hulp biedt het OCMW bij huurachterstal?
Het OCMW van uw gemeente is de eerste plek waar u terechtkunt. Zowel u als uw verhuurder kunnen er hulp vragen als u de huur niet kunt betalen. Het OCMW doet een sociaal onderzoek en bekijkt of u met begeleiding de achterstal kunt afbetalen. In veel gemeenten zit het OCMW in het Sociaal Huis.
Blijkt dat mogelijk, dan sluiten u, de verhuurder en het OCMW samen een begeleidingsovereenkomst met een afbetalingsplan. Het OCMW kan daarbij het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen inschakelen. Hebt u geen of te weinig inkomen, dan kan het OCMW ook nagaan of u recht hebt op een leefloon.
Het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen
Het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen wil voorkomen dat huurders hun woning verliezen door huurachterstal. U kunt het Fonds niet rechtstreeks aanspreken, en uw verhuurder ook niet: het is het OCMW dat de tegemoetkoming van het Fonds krijgt en uw dossier opvolgt.
Het OCMW kan het Fonds alleen inschakelen als twee voorwaarden vervuld zijn. Het sociaal onderzoek moet aantonen dat u in aanmerking komt voor hulp en dat u de achterstal met begeleiding kunt afbetalen. En u, de verhuurder en het OCMW moeten samen een begeleidingsovereenkomst ondertekenen.
Wat dat concreet betekent:
- De verhuurder krijgt via het OCMW 50 % van de huurachterstal, met een maximum van 1.568 € in 2026, kort na de ondertekening van de begeleidingsovereenkomst (binnen 10 dagen; voor het OCMW gaat het om 10 werkdagen).
- De verhuurder verklaart dat er geen interesten verschuldigd zijn op de achterstal.
- U betaalt de rest af volgens het afbetalingsplan, met begeleiding van het OCMW.
- Zolang u het plan naleeft en er geen nieuwe achterstal ontstaat, leidt de verhuurder wegens die achterstal geen vordering tot uithuiszetting in.
Loopt het toch mis, of ontstaat er nieuwe achterstal, dan verwittigt de verhuurder het OCMW. Het OCMW krijgt dan minstens 2 weken om een oplossing te zoeken. Om andere redenen dan de achterstal kan de verhuurder wel nog naar de vrederechter stappen.
Is de achterstal afbetaald en woont u opnieuw stabiel, dan bevestigt de verhuurder schriftelijk aan het OCMW dat aan de voorwaarden voldaan is. Meer over de werking van het Fonds leest u in ons aparte artikel.
Wat als de verhuurder naar de vrederechter stapt?
Vraagt de verhuurder bij de vrederechter uw uithuiszetting, dan wordt het OCMW van uw gemeente daarvan op de hoogte gebracht. Gaat het om een verzoekschrift, dan stuurt de griffier een afschrift naar het OCMW; gaat het om een dagvaarding, dan doet de gerechtsdeurwaarder dat. Het OCMW neemt daarna contact op met u en met de verhuurder om te bemiddelen.
Ga naar de zitting en breng uw papieren mee, zodat u uw situatie kunt uitleggen. Spreekt de rechter de uithuiszetting toch uit, dan kan ze in de regel pas één maand na de betekening van het vonnis worden uitgevoerd. Hoe die procedure verder verloopt, leest u in ons artikel over de uithuiszetting.
Hebt u een laag inkomen, dan kunt u een pro-deoadvocaat vragen, die u volledig of gedeeltelijk gratis bijstaat. Voor juridisch advies over uw huurcontract kunt u ook terecht bij de huurdersbond.
Andere hulp als u de huur niet kunt betalen
Is de huur niet uw enige schuld, dan kan schuldbemiddeling bij het OCMW of een CAW u helpen om een haalbaar afbetalingsplan op te stellen voor al uw schuldeisers samen. Zo voorkomt u dat een nieuwe schuld de huurregeling in gevaar brengt.
Ligt uw huur structureel te hoog voor uw inkomen, bekijk dan ook of u een sociale woning kunt huren. Staat u als private huurder met een laag inkomen al minstens vier jaar ononderbroken op de wachtlijst voor een sociale huurwoning, dan kunt u mogelijk de huurpremie krijgen.
[…] verhuurder kan een sociale huurwoning verhuren buiten het sociale huurstelsel aan een intermediaire instelling […]